Co všechno mění nový občanský zákoník?

Datum: 11.2.2014
Komentáře: 0
obrázek
Nový občanský zákoník, který vstoupil v platnost od ledna 2014 sjednocuje všechny úpravy občanskoprávních vztahů do jediného právního předpisu. Občanský zákoník přináší hodně změn a nových pojmů, na které jsme nebyli zvyklí. Právníci nejsou jednotní, že změny, které byly provedeny, přinesou větší pořádek, řád a spravedlnost. Přinášíme vám několik příběhů z praxe realitní kanceláře, na co si dát pozor.

 
První příběh

Slečna se po rozchodu se svým partnerem potřebovala rychle osamostatnit a vystěhovat se ze společného bytu. Bydlela tři měsíce ve sdíleném bytě společně s kamarády, měla pro sebe vyhrazený jeden samostatný pokoj v bytě. Následovaly však neshody s majitelkou bytu o výši záloh na vytápení a na spotřebu energií.
Vzhledem k tomu, že tři měsíce užívala část bytu bez písemné smlouvy, vystavila se riziku konfliktu s majitelkou i se spolubydlícími.zákoník

Závěr: Pokud nejsou podmínky podnájmu jasně definovány a nejsou stanoveny cenové podmínky je obtížné shodnout se při ukončení nájmu na vyúčtování nákladů (jaká část je nájemné a jakou část tvoří poplatky či zálohy na služby). Uzavírejte vždy písemná ujednání o tom, jak a za jakých finančních podmínek budete předmět nájmu (nebo podnájmu) užívat a na co bude případně použita předem složená kauce. Vždy si všechna ujednání stvrďte písemnou dohodou.

Zde nový občanský zákoník sice přistupuje benevolentněji k nájemním vztahům, ale pro prevenci řešení sporů je vhodné jasně stanovit všechna pravidla ve smlouvách a to nejpozději v den zahájení užívání bytu (nebo jeho části).

V ustanovení § 1757  se m.j. praví, že po uzavření smlouvy mezi stranami v jiné formě než písemné (tedy ústně), je stranám ponecháno na vůli, zda si (vůbec) obsah smlouvy v písemné formě potvrdí. Jako Realitní Radilka doporučuji všem uzavírat vždy písemnou formu dohody.
 
Druhý příběh

Manžel opustil rodinu, paní byla nucena velký byt prodat. Protože od odchodu manžela z jejich společné domácnosti neměla dostatek peněz, vznikal dluh na zálohových platbách (příspěvek do fondu oprav, služby spojené s provozem domu tzn. za odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, vodné a stočné, úklid domu, provoz výtahu a správu domu). Po prodeji bytu dosahoval dluh několika zákoníkdesítek tisíc a byl požadován po novém majiteli bytu.

Od 1.1. 2014 všechny dluhy přecházejí na kupujícího. Důležitou změnou podle nového Občanského zákona je povinnost prodávajícího předložit kupujícímu potvrzení vydané SVJ (společenstvím vlastníků bytových jednotek) o výši dluhu souvisejících se správou domu a pozemku. Dluhy uvedené v potvrzení pak přecházejí na kupujícího.
 
 
Třetí příběh

Paní pronajímá svůj byt, který před časem koupila pro investici. V celém domě probíhá rekonstrukce a byt je třeba na několik měsíců vyklidit, protože v domě bude odpojena voda i plyn.

Pro pronajímatelku jsou s rekonstrukcí v domě spojené nečekané náklady. Podle nového občanského zákoníku je pronajímatelka povinna se postarat o nájemníka, neboť jeho nájemní smlouva nezaniká, nelze ji ani vypovědět z důvodů rekonstrukce domu. Nájemce má navíc i nárok na náhradu nákladů spojených s vyklizením bytu na potřebnou dobu (například úhradu nákladů na náhradní bydlení, stěhování a uskladnění věcí).

Dalším rizikem pro pronajímatele je nová úprava zakazující sjednání pokuty za včasné neplacení nájemného. Smluvní pokuta patří mezi tzv. ZAKÁZANÁ UJEDNÁNÍ  ve smlouvě o nájmu bytu. Pokud si smluvní pokutu ujednaly smluvní strany ještě před účinností nového občanského zákona, bude ji možné uplatnit pouze tehdy, pokud právní skutečnosti nastaly do konce roku 2013. Znamená to, pokud neplatič dluží za nájem v roce minulém, může pronajímatel žádat pokutu dle smlouvy. Za nedoplatky na nájemném v tomto roce již nelze pokutu od nájemců vymáhat.zákoník

Jak situaci s opožděnými platbami od nájemců předejít?
Zákon umožňuje, aby pronajímatel požadoval kauci (až do výše šesti měsíčních nájmů). Otázkou je, zda nájemce bude mít ochotu tak vysokou kauci zaplatit.

Další hrozbou pro majitele bytu je ustanovení § 2255 odst. 2, kde se uvádí, že nájemce může v pronajatém bytě (bez vědomí majitele bytu) i pracovat nebo podnikat. Doposud bylo třeba pro zřízení  místa podnikání výslovného souhlasu majitele nemovitosti (bytu nebo domu). Riziko vidím v situaci, kdy nájemce ve svém podnikání nebude úspěšný a exekuce dorazí na adresu, kterou uvádí jako místo svého podnikání. A může to nastat v době, kdy nájemce – podnikatel už bude fyzicky odstěhovaný, ale své adresy ještě nezměnil. Pro majitele bytu nastane povinnost dokazování skutečného stavu.

A nová další povinnost majitele bytu.  

Od ledna má majitel bytové jednotky OZNAMOVACÍ POVINNOST vůči společenství vlastníků bytových jednotek v domě. Je povinen ohlásit nejen počet uživatelů bytu (nájemníků), ale i jejich jména a adresy trvalého pobytu.

 Oznámení je také potřeba i tehdy, pokud majitel byt prodává nebo daruje a majitelem bytu se stane někdo nový.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Praktické případy dle nového Občanského zákoníku ze své praxe sepsala: www.Realitni-Radilka.cz
foto: Pixmac

Přidat příspěvek

Nový příspěvek

 required:
required:
required:
 
Zatím zde nikdo nepřispěl