Pronajímáte nemovitost? Tipy na dobrou nájemní smlouvu.

Datum: 20.3.2013
Komentáře: 0
obrázek
Některé ženy vlastnící byt, když se přistěhují k příteli nebo k manželovi, svůj původní domov pronajímají. Příjem z pronájmu jim vytváří určitou ekonomickou rezervu a pocit samostatnosti. Byt nebo dům zůstává dlouhodobým majetkem se stabilní hodnotou, čímž si žena může udržet svoje vlastní „nezávislé zdroje“. U bytů v osobním vlastnictví nepotřebuje k jeho pronájmu majitelka bytu žádný souhlas ostatních vlastníků jednotek. U družstevních bytů je tomu jinak. Jde o členství v družstvu, tedy nikoli o vlastnictví bytu, proto je nutné oznámit záměr pronajímat byt vedení družstva …

Pronajímání bytu se zdá snadné a zdánlivě jednoduché. Stačí si dát inzerát, pozvat nájemníky a podepsat s nimi smlouvu… V ideálním případě to tak může být. Praxe nás však přesvědčuje o tom, že mnohá představa je odlišná od skutečnosti. Setkávám se s případy, kdy pronajímatel hradí dluhy svých nájemců ze svého a prožívá stres z představy, že musí jednat s agresivními neplatiči, kteří užívají jeho byt, neplní vzájemné dohody, a tedy porušují zákony.

Prevencí všech případných potíží s nájemci bytu je sepsat dobrou nájemní smlouvu. To znamená vyžadovat platby nájemného alespoň jeden měsíc předem. Pokud nájemce včas nezaplatí, musí pronajatý byt nebo dům opustit… Jedině tak lze pronajímatelku ochránit před vznikem pohledávek. Doporučuji všem pronajímatelkám, aby si vyžádaly před uzavřením nájemní smlouvy reference o zájemci o pronájem jejich bytu nebo domu. Například můžete požádat o vyjádření zaměstnavatele nebo předchozího pronajímatele. Podívejte se do registru dlužníků, případně se informujte v místě trvalého bydliště nájemců na jejich minulost a na jejich pověst.  

Již v nájemní smlouvě by měl být bod, týkající se okamžitého zrušení smluvního vztahu v případě, že nájemce neuhradí v termínu a v plné výši nájemné a zálohy na služby. Dále doporučuji stanovit penále pro případ, že nájemcem nebyla VČAS zaslána na účet majitele bytu (pronajímatelky) částka za nájemné. Opatření ve smlouvě považuji za první nezbytné kroky pro ochranu vlastnických práv při pronájmu nemovitosti bytu nebo domu. Při sjednávání podmínek nájemní smlouvy můžete poznat, zda je zájemce o nájem solventní a má čisté úmysly. Pokud má již výhrady k platbě nájmu předem nebo dokonce nemá dostatek finančních prostředků na to, aby složil na počátku nájemního vztahu dvě platby nájmu v hotovosti, značí to, že pravděpodobně žije „od výplaty k výplatě“ a může mít i v budoucnu problémy se svým hospodařením. V takovém případě zvažte, zda vám riziko stojí za to pronajímat nemovitost právě tomuto zájemci.

Pokud již nastane situace, že nájemce včas neuhradí nájemné, je třeba ihned a rázně vstoupit do jednání se všemi, kdo v pronajatém prostoru bydlí a co nejrychleji je přesvědčit, aby se z předmětu nájmu sami a dobrovolně odstěhovali, např. do levnějšího bytu. Cesta k získání neuhrazeného, tedy dlužného nájemného prostřednictvím právníka je zdlouhavá a málo efektivní. V současné době mají dlužníci, při vědomí si své relativní ochrany před zákonem, široké pole působnosti… Řešit dlužnou částku formou písemných výzev k zaplacení (formou doporučeného dopisu adresovaného do trvalého bydliště) nebo prohlášením o uznání dluhu, je obtížné a v konečném důsledku drahé řešení. Znovu opakuji, že pro úspěšné pronajímání bytu je nejdůležitější osobní jednání s nájemci. Je nutné předcházet situaci, kdy vznikne dluh a pokud se tak již stalo, jednat s dlužníkem a nekompromisním přístupem řešit případné nedodržení dohod ze strany nájemce.

Bohužel právníci řeší problematiku dluhů vzniklých na nájemném a zálohách na služby spojené s užíváním bytu převážně korespondenční formou s uvedením několikatýdenních termínů pro zaplacení dluhu a až tří měsíční výpovědí před vyklizením bytu. Termín podle Občanského zákona stanoví pro vyklizení bytu z důvodu neplacení nájemného lhůtu odvíjející se od data převzetí výzvy k vyklizení. A ještě upozorním na jednu hrozbu, kterou je přistěhování dalších osob do pronajatého bytu. Podle zákona č. 107/2006 Sb. je nájemce VŽDY, když přijme nějakou osobu do společné domácnosti povinen, tuto okolnost písemně oznámit pronajímateli, a to nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Nesplnění této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel může nájemce vypovědět sám bez souhlasu soudu.

Doporučuji však si i toto v nájemní smlouvě vymínit jako povinnost nájemce. Osvědčila se mi formulace, kdy nájemce byl povinen požádat předem majitele bytu či domu o souhlas se změnou počtu osob žijících v pronajatém prostoru. Nedodržení této povinnosti dojednané v nájemní smlouvě může být i důvod k předčasnému ukončení vztahu mezi majitelem (pronajímatelem) a nájemcem.

Nebojte se svůj byt nebo dům pronajímat. Pomůžete tím lidem, kteří bydlet potřebují. Pomáhejte však pouze těm, kteří jsou spolehliví, seriózní a jsou schopni dodržovat smluvená pravidla. Na druhou stranu si předem důkladně spočítejte, jak vysoký nájem budete požadovat. Pokud vaše cena za pronájem není vyvážená s ohledem na představy poptávajících, hrozí, že se nájemci budou rychle střídat. Každá výměna nájemníka je pro pronajímatele finanční ztrátou. Byt před dalším pronájmem musíte opravit, nechat nově vymalovat a několik týdnů vybírat nového zájemce.  Nastavte tedy cenu pronájmu bytu tak, aby byla pro obě strany, tedy pro nájemce i pro vás jako pronajímatele, příjemná a nájemce byl u vás v nájmu dlouhodobě spokojený. 

Hodně úspěchů při pronájmu a mnoho spokojených nájemců přeje všem odvážným ženám

Realitní Radilka www.realitni-radilka.cz

Foto: Pixmac

 

Přidat příspěvek

Nový příspěvek

 required:
required:
required:
 
Zatím zde nikdo nepřispěl